Vilka regler gäller för samägande av skogsfastighet?

Samägande av fastighet är en vanlig ägandeform bland skogsägare. Två av tre medlemmar i Södra äger skog tillsammans med andra. I tidigare nummer av Södrakontakt har vi presenterat olika former av samägande och gett dig lite tips för ett lyckat samägande. Nu är det dags att dyka ner i de regler som styr samägande av skogsfastighet.

Det finns egentligen inte så många regler som styr hur samägande av skogsfastighet ska gå till, men
två lagar kan vara bra att känna till: Lagen om samäganderätt och Lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Lagen om samäganderätt från 1904 är en lag som reglerar hur saker och ting (till exempel lös eller fast egendom, och därmed även fastigheter) som ägs av flera ska hanteras. Grundprincipen är att alla delägare ska vara överens om varje åtgärd som ska göras med det som ägs gemensamt. Varje delägare kan med andra ord hindra de övriga delägarna från att
exempelvis reparera eller sälja egendomen.

Om delägarna inte kan enas om förvaltande eller nyttjande kan på begäran av någon av delägarna en god man utses som under en viss tid tar hand om förvaltningen. Lagen ger också möjlighet för vilken delägare som helst att begära att den samägda egendomen ska säljas. Detta kan ibland vara enda möjligheten, till exempel om den samägda egendomen kräver viss skötsel och delägarna inte kan
komma överens.

Delägarnas rätt att gå till Tingsrätten för att genom en god man sälja fastigheten kan dock avtalas bort, något som är ganska vanligt i samband med fastighetsöverlåtelse.

Hur bör då skogsägare som samäger fastighet med någon annan förhålla sig till lagen om samäganderätt? Vi ställde frågan till Lars-Göran Lönn, skogsekonom i Södra.
– Den här lagen är en så kallad dispositiv lag. Det innebär att man kan sätta den ur spel om man vill. Om delägarna kommer överens om något annat än vad lagen säger så är det alltså det man har kommit överens om som gäller, förklarar Lars-Göran.

Och det är just att komma överens om hur fastigheten ska skötas som Lars-Göran råder samägande skogsägare till.
– Ja, jag tycker att det är nödvändigt att man diskuterar och kommer överens om gemensamma
mål för skötseln och driften av fastigheten och det är lämpligt att sätta dessa mål på pränt i någon
form av samäganderättsavtal. Det är ett bra sätt att undvika konflikter. Det kan exempelvis handla om ifall någon av delägarna ska ha fullmakt för den löpande förvaltningen. Avtalet kan också beskriva det ekonomiska ansvaret och arbetsinsatser som görs på fastigheten, med vilken majoritet beslut ska fattas och hur samägandet ska kunna upphöra om det blir aktuellt.

Den andra lagen som styr samägande är Lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter från 1989. Denna lag kompletterar samäganderättslagen för samägda fastigheter som är taxerade som lantbruksenhet och som har minst tre delägare, till exempel skogsfastighet.

Lagen säger att delägarna ska utse en ställföreträdare som sedan svarar för den löpande förvaltningen av fastigheten. Ställföreträdaren anmäls till Lantmäteriet och skrivs in i fastighetsboken. 
Ställföreträdarens förvaltning ska ske i enlighet med riktlinjer från delägarna och som
ställföreträdare för man ägarnas talan gentemot tredje man, exempelvis när det gäller skötseln och i kontakt med myndigheter.
– Om man är flera delägare är mitt råd att man använder sig av en extern rådgivare, till exempel en
Södra-inspektor, som kan komma med förslag på skötselåtgärder utifrån ägarnas gemensamma
önskemål om driften. Ofta är det enklare att nå enighet om förslagen kommer ”utifrån”, säger
Lars-Göran.

Om någon av delägarna inte längre vill vara med i samägandet ger lagen om förvaltning av vissa
samägda jordbruksfastigheter vederbörande rätt att gå till Tingsrätten och begära att fastighetens
säljs. Denna rätt kan inte avtalas bort. Ett alternativ till försäljning kan vara att klyva fastigheten för att på så sätt upplösa samägandet.
– Om skogsfastigheten är stor nog för att klyvas, det vill säga att varje del efter klyvning kan producera 200-250 kubikmeter virke per år, och i övrigt anses ändamålsenlig, då kan samägande part begära klyvning och få den genomförd. Denna regel finns till för att få bort samägande som absolut inte fungerar, säger Lars-Göran Lönn.